Tipps für geschäftliche Immobilienfinanzierung

Hallo Miss Walkuere18,

an was für ein Gemeinschaftsprojekt hast du denn bei der geplanten Finanzierung gedacht?

Viele Grüsse..
Burgherr

Hi,

unabhängig davon dass ein paar mehr Angaben durchaus sinnvoll wären, kannst Du es ja mal auf den Plattformen versuchen. Hypoport, Europort, etc. Sinnvoll könnte es sein, einen ansgeschlossenen Vermittler anzusprechen, damit der die Anfrage mal einstellt.

Wenn die Raummiete dazu führt, dass das Zentrum nicht wirtschaftlich ist, dann würde ich mal vermuten, dass es mit Kapitaldiensten nicht viel besser wird.

Viel Erfolg noch...

Alex

Ich muss mich leider meinem Vorredner anschließen. Die Mieten in einem Projekt / Bilanz what e. sind kleine Posten. Wenn die Einnahmen für die Miete nicht ausreichen, dann sind die Ausgaben zu hoch. Auch Eigentum verursacht kosten, nämlich Abschreibungen + Erhaltungskosten.

Somit würdest du mit einer Erweiterung (vergrößern) mehr Kosten verursachen und danach wird es noch schlimmer. Also aus meiner Sicht, erst mal wirtschaftlich machen, dann Investoren suchen. Dann versteht es vielleicht auch die Bank und gibt euch was.

um welches projektvolumen geht es?
ist EK vorhanden?

sind die Nutzer/ Mieter in der Lage Gewerbemietverträge mit entsprechenden Laufzeiten zu schließen, so wäre dies ja eine Sicherheit...?
und wurden die mieten schon mal realistisch kalkuliert?

PBB könnte ich mir eventuell vorstellen.

Hast Du dir schon Sale&Lease back angeschaut?

...vermute die normalen Geschäftsbanken haben abgewunken...warum auch immer...dann wird es schwer, es sei denn über deutlich erhöhte Risikoaufschläge....und die sind vermutlich nicht finanzierbar...... das Projekt hört sich nicht rund an.... und eine Bemerkung hier Menschen zu finden, die durch die Erotik locker mit der Kohle sind, ist ziemlich unwahrscheinlich.... trotzdem viel Erfolg...

Aber uns fehlt der Bezug zu der Gruppe!

Das beschriebene Konzept ist sicher etwas, wovon man durchaus Leute begeistern kann. Deswegen war meine erste Idee, dem Ganzen erstmal ein passendes Kleid zu geben. Dafür würde ich das gesamte Projekt in eine eG (eingetragene Genossenschaft) überführen. Das hat 4 Vorteile.

1. steuerlich sehr attraktiv
2. gern gesehen bei Banken
3. Möglichkeit der Selbstfinanzierung über Vergabe von Anteilen an der Genossenschaft ohne BaFin-Prospektpflicht (Mit und ohne Stimmrecht möglich)
4. Möglichkeit der Ausgabe von verbrieften Genussrechten (ganz grob Darlehen) zur Finanzierung, ohne BaFin-Prospektpflicht (Also ohne riesigen Verwaltungsaufwand)

Besonders Punkt 3 und 4 sind interessant, weil man ohne riesigen Verwaltungsaufwand Investoren anwerben kann. Dies wird z.B oft im Rahmen von Bürgerbeteiligung genutzt, bei der man sich (meist Regional) an Personen wendet, die sich z.B. gegen einen festen Zinssatz mit Kleinbeträgen beteiligen. Für Lieschen Müller ist das aktuell durchaus interessant, weil Sie z.B mit den 5000 € die gerade Ungenutzt bei Ihrer Bank liegen und ggf. Negativzinsen abwerfen, nun ein regionales Projekt unterstützen kann und dafür sogar z.B. 2 % Zinsen auf das Geld bekommt.

So würde ich das in diesem Fall aufziehen.

LG
Jabloschka Er

@*******e18

Ich weiss schon, warum ich mich bisher mit Ideen zurueckgehalten habe, wenn hier solch elementare Infos wie die Gesellschaftsform nicht direkt zur Verfuegung gestellt werden.....

Wenn ich das richtig interpretiere, gibt es auch noch kein Objekt?
Und damit auch kein Gesamtvolumen?
Oder doch?

Ein Massagecentrum für Dao wird keine normale Bank finanzieren. Das als eG zu betreiben klingt schon irrwitzig 🤪
Und aktuell ist das Geschäft ja dank Corona nicht systemrelevant und damit auf unbestimmte Zeit geschlossen.

Hört sich nach deutlich mehr als einem Massagezentrum an und immerhin sind auch ca. 25 % Eigenkapital vorhanden + Einzelhandel. Und wenn das Projekt tatsächlich schon aus allen Nähten platzt, dann ist es in meinen Augen sinnvoll sich mit Alternativen zu beschäftigen. Also nicht die schlechtesten Voraussetzungen.

@*******e18

Wenn die Genossenschaft nicht eingetragen ist, dann existiert das Projekt rein juristisch nicht als Genossenschaft. Dann seid ihr mehr oder weniger einfach nur eine GbR. Das ist in meinen Augen, besonders wegen Haftungsfrage, die nachteiligste Organisationsform.

Mit den Kosten beziehst du dich sicher auf die Kosten des genossenschaftlichen Prüfverbandes. Da habt ihr vermutlich bisher nur die großen Verbände angeschaut. Die kleineren sind recht günstig.

Für euer Projekt könnte ich mir gut den Folgenden vorstellen, weil dieser auch inhaltlich ein wenig in eure Richtung zielt:
https://degp.de/home-2-2-2-2-2-2-2-6/

Aber auch die beiden sind z.B. recht günstig:
• https://genossenschaftlicher … haftlicher-pruefungsverband/
• https://pdk-berlin.de/

Gibt auch noch andere günstige, einfach mal googeln.

Wenn dir die Kosten dort allerdings auch schon hoch erscheinen, dann solltest du den Gedanken an eine eigene Immobilie lieber nochmal zurückstellen. Denn zwei Dinge sind vielen Menschen, die eine Immobilie kaufen wollen, nicht klar.

1. Mit der Kreditrate ist es nicht erledigt
2. Man ist jetzt kein Mieter mehr


Du hast also eine Menge Zusatzkosten, viel mehr Eigenverantwortung und teils unkalkulierbare, unerwartet auftretende Zusatzkosten (z.B. gesetzliche Pflicht zur Erneuerung der Heizanlage mit erneuerbaren Energien) die auch abgesichert sein müssen. Wenn das nötige Geld dafür also nicht sowieso da ist, sollte man zumindest mit Monatsbeiträgen eine Rücklage aufstocken können, bis ein gewisser Betrag zu Absicherung erreicht ist. Ich kenn die Größe des Projektes und der Immobilie zwar nicht, aber wir reden hier eher nicht nur von 200 € im Monat.

... ja, genau .....und das in einer demokratischen Gesellschaftsform der Genossenschaft in der dann vermutlich Mieter die Genossen sind.... das ist wie in einer WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft) ... Streit über Kosten, Investitionen, Nachschüsse, Liquidität, Sanierungen...und natürlich die Diskussion über Erträge=Mieten.... und wer das alles nicht mitgehen kann, hat ein echtes Problem und die anderen müssen kompensieren.

Für mich wäre die Rechtsform einer Mini-Genossenschaft für dieses relativ kleine Objekt zu komplex....selbst Freundschaften zerbrechen an den Diskussionen wenn man so etwas aus einer Bierlaune heraus realisieren möchte - was hier evtl. auch der Fall ist. Hierfür vorab notwendige Beratungs- und Gründungsleistungen können scheinbar nicht aufgewendet werden und dann kommen solche Fragestellungen, Ideen und Hilferufe auch auf. Ohne (finanzierte) Spezialisten an der Seite geht so etwas kaum...

Ich weiss, Zinsen sind saugünstig, aber die Flexibilität und Unabhängigkeit als Mieter und die Risokoabwägung eines Investors würde für mich eindeutig zu einem Mietverhältnis führen....günstige Zinsen verführen zu scheinbar attraktiven Projekten...mit final unschönen Verläufen... Finger weg wäre meine Parole....

1. Gründe eine UG mit 1.000 € Gründungskapital
2. Teile die Investitionssumme durch 1000
3. Stelle eine vernünftige Rendite (z.B. 8%) in Aussicht
4. Jetzt hast Du 1.000 kleine Beträge
5. Biete sie auf Portalen an, das Investment ist für den Käufer gering, die Gier wird größer sein
6. Behalte den Eigenanteil, den Du Dir leisten kannst
7. Sammle das Geld über ein Notaranderkonto, der dann auch dafür gerade steht, das das Geld nur für die angestrebte Investition zur Verfügung steht und die Investition der UG gehört / darin verbleibt
8. Nutze das eingesammelte Kapital ggf. als Eigenkapitalnachweis um weitere Kredite (z.B. Immobilienkauf) zu erhalten

Gehe das Thema verkäuferisch an.

Bei 8% Renditeaussage bekomme ich das kalte Schuetteln.

Da sollten ALLE Alarmglocken angehen!

So, so. Du kannst also ein Unternehmen führen, das weniger als 8% Kapitalertrag erwirtschaftet. Respekt, das ist viel Arbeit.

...bitte beim Thema bleiben!

Eure Moderatoren

zu 2. Woher sollen 8% Rendite p.a. bei einem so wie hier skizzierten Gemeinschaftsprojekt herkommen?
zu 3. Woher sollen die Vertriebsaufwendungen herkommen um 1000 Anteilsscheine zu vertickern, kannst Dich ja als Vertriebsbeauftragter bewerben ... was ist dann Deine Vertriebsprovision? Muss auch noch draufgeschlagen werden....

Und was passiert wenn Du die 1000 Anteilsscheine nicht in den Markt bekommst?
Ach und viel Spaß beim Berichtswesen....hatte ich doch eben glatt vergessen...

Deine Idee ist ziemlich unrealistisch.... wüsste nicht wie dazu eine Gier entstehen könnte....

...mal losgeloest davon, dass eine solche UG mit 1000 Euro Kapital ganz sicher ein solventer Geschaeftspsrtner ist......

Wenn du so bei einer Bank auftrittst und eine Finanzierung willst, wirst du trotz Eigenkapital in entsprechender Hoehe mindestens am Anfang immer (!) in die persoenliche Haftung gehen muessen.... zusaetzlich zur vorhandenen Immobilie, die in entsprechenden Beleihungswertkriterien ohnehin als Sicherheit dient.

Du darfst auch damit rechnen, dass sich die finanzierende Bank die Mietvertraege und die Mieter ansieht. Und da ist ein solches Studio alles andere als eine bevorzugte Branche, um das mal so vorsichtig zu benennen. Hinweis: es gibt durchaus auch Branchenausschlusskriterien. Interessant waere hier zu wissen, wieviel das Studio aktuell am Mietaufkommen beteiligt ist.

Und da du ja sagst, es rechnet sich fuer euch nicht und ihr moechtet mehr Seminare anbieten, wirst du ueberlegen muessen, wie du dir den zusaetzlichen Platz verschaffst.

Geht das in dem Objekt? Musst du andere aktuelle Mieter kuendigen? Achtung: gewerbliche Mietvertraege!
Wenn das so ist, sinkt der Mietermix und dadurch steigt durchaus das Mietrisiko auf der Einnahmeseite fuer die finanzierende Institution.
Usw.

Und in den anderen vorgeschlagenen Vertriebswegen hier waere mir eine solche Konstruktion mit der Rechtsform keinen Cent an Investition
wert.

Eine scheinbar geschickte Wahl der Rechtsform fuer den Initiator wird hier schnell zum Bumerang. Und wenn ich dann hoere, " such dir lieber Viele mit kleineren Tranchen", sind wir hier ganz schnell an dem Punkt angekommen, warum es in der Branche Regeln gibt........

Und wo bleibt da der immer wieder zu recht eingeforderte Anlegerschutz?

...die Zweifel bleiben.... wenn dieses Projekt seit Jahren läuft, kompetente, weil teure Berater es begleiten, Geschäftsbanken abwinken, dann ist die Wahrscheinlichkeit sehr groß das der Businesscase nicht funktioniert, die Mieter keine Umsätze nachhaltig garantieren können, das Eigenkapital und die Besicherung nicht ausreichend ist.

Da hilft dann auch keine noch so kreative Gesellschaftsform, die Grundfragen der Finanzierbarkeit bleiben die gleichen, auch wenn es sich um wichtige, liebenswerte und alternative Lebensformen handelt. Auch ein mögliches Crowdfunding muss -um erfolgreich zu sein- so ähnlich funktionieren wenn ein adäquates € Volumen dabei rauskommen soll.

...kein Mensch/Institution der Welt will sein Geld, welches er gibt oder spendet, im Nebel versinken sehen nur weil Menschen gerne an unerfüllbaren Träumen hängen bleiben....allerdings entstehen durch Träume, Mut, Kraft auch Chancen, aber das wäre ein anderes Thema...

Die Diskussion wäre eine etwas andere hier, wenn Du von Beginn an wesentliche Eckpunkte über den Status Quo beschrieben hättest. Denn es gibt auch hier unschätzbar gute Kompetenzen...