Wie schon von anderen gesagt, lässt sich das so pauschal nicht beantworten.
Die Rentabilität richtet sich abgesehen von der vielzitierten Lage auch primär nach der Frage: Wie ist der Zustand der Immobilie?
Kann sie die nächsten Jahre mit moderatem Erhaltungsaufwand betrieben werden oder besteht massiver Sanierungsrückstau, der sich negativ auf den Mietertrag auswirken wird oder gar riskiert, zu Mietkürzungen im laufenden Mietverhältnis zu führen? Stehen gesetzliche Änderungen an, die man als Eigentümer berücksichtigen muss, weil sie in naher Zukunft zwingend zu erheblichen Zusatzkosten führen?
Wenn Sanierungen anstehen, wie steht die Immobilie im Vergleich zum geltenden Gesetzeswerk da? Schon die EnEV kann einen da beißen, wenn aus der geplanten einfachen Fassaden- oder Dachsanierung auch noch eine energetische Sanierung wird, die die Kosten der Maßnahme in die Höhe treiben. Oder Sonderlocken wie in BaWü, wo zur ohnehin teuren Dachsanierung nun verpflichtende PV-Installation dazukommt.
Hast Du genug Rücklagen, um etwaige Reparaturmaßnahmen abzufedern oder treibt Dich das dann gleich in den Kredit? Ein neuer Brenner bzw. eine neue Wärmepumpe samt Installation fressen ganz bequem eine Jahresmieteinnahme (schlimmstenfalls sogar mehr) auf. Speziell, wenn dann eine geänderte Gesetzeslage greift und z.B. der Öl- oder Gasbrenner gar nicht mehr getauscht werden darf, sondern die Umrüstung auf Wärmepumpe durchzuführen ist.
Apropos Handwerker: Hast Du welche an der Hand, die auch vergleichsweise kurzfristig verfügbar und vor allem verlässlich sind? Du willst ja vermutlich nicht selbst aufs Dach, wenn nach einem Sturm ein paar Ziegel abgegangen sind, oder selbst an die Installation, falls eine marode Wasserleitung sich der Korrosion ergeben hat.
Kleine Sachen solltest Du ohnehin selbst machen können, das fängt mit dem Gängigmachen von festgefressenen Heizungsthermostaten an und hört mit zugesetzten Eckventilen oder defekten Armaturen auf.
Kann man natürlich auch beauftragen -- das schmälert dann aber die Rendite.
Entsprechendes gilt für die Innenrenovierung, sofern erforderlich. Es hilft ganz ungemein, wenn man selbst dazu in der Lage ist (und die Zeit hat), Tapeten zu wechseln, zu streichen, zu verputzen, Böden abzuschleifen und einzulassen oder Teppich / Parkett / Laminat zu verlegen.
Ggf. mag der Mieter selbst so eine Reniovierung durchführen, gerade bei einem Haus will man ja doch länger drin wohnen und alles "für sich" einrichten. Dann bliebe aber vertraglich zu klären, wie sich das auf das Mietverhältnis auswirkt, d.h. (wegfallende) Kaution, Miethöhe, etwaige kostenbewehrte Übernahme im Auszugsfall -- oder die Beschränkung des Heimwerkens.
Falls ein Makler nämlich mal sagt: "Ich muss Ihnen sagen, der vorherige Besitzer/Eigentümer war Heimwerker", dann ist das i.a. eine starke Einladung, den Kaufpreis unbesehen um mindestens 10% herunterzuhandeln, da zu den notwendigen Renovierungen zum Einzug typischerweise noch Pfuschbeseitigung kommt.
Überregional Hausbesitz
