Die Situation, die du beschreibst, ist in der Tat ein häufiger Streitpunkt bei Eigentümerwechseln, vor allem in Bezug auf die Nebenkostenabrechnung. Hier sind die wesentlichen Aspekte und rechtlichen Grundlagen:
1. **Eigentümerwechsel und Lastenübergang**:
Laut Kaufvertrag gehen die Lasten ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs auf den neuen Eigentümer über. Dies betrifft laufende Kosten und Pflichten, die ab dem Zeitpunkt des Eigentumsübergangs, also der Eintragung im Grundbuch, anfallen.
2. **Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel**:
Die Hausverwaltung bezieht sich auf die Rechtsprechung der Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) und geht davon aus, dass derjenige Eigentümer für die gesamte Jahresabrechnung haftet, der zum Zeitpunkt der
*Erstellung der Abrechnung* als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies bedeutet, dass auch für die Nebenkosten des gesamten Abrechnungszeitraums, z.B. des Jahres 2023, der neue Eigentümer verantwortlich gemacht wird, obwohl er erst im Mai 2024 Eigentümer wurde.
3. **Rechtliche Einordnung**:
Tatsächlich ist die Rechtslage hier nicht immer eindeutig, aber nach
*§ 566 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)* und der gängigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) gibt es eine klare Unterscheidung zwischen **wirtschaftlicher und rechtlicher Verantwortung**:
- **Alte Eigentümer**: Tragen die Kosten und Lasten für die Zeit, in der sie Eigentümer der Immobilie waren. Das bedeutet, der Verkäufer trägt anteilig die Betriebskosten für die Zeit bis Mai 2024.
- **Neue Eigentümer**: Nach dem WEG-Recht (Wohnungseigentumsgesetz) haftet der neue Eigentümer ab seiner Eintragung im Grundbuch für alle Pflichten, die mit der Immobilie verbunden sind, aber auch für Nachforderungen oder Rückerstattungen im Rahmen der Jahresabrechnung.
4. **Hausverwaltungsposition**: Die Aussage der Hausverwaltung, dass
*keine Splittrechnungen* erlaubt sind, trifft in der Praxis häufig zu. Der Grund: Die Abrechnung erfolgt gegenüber dem aktuellen Eigentümer. Dennoch wird dieser aktuelle Eigentümer (also du) in der Regel vom Verkäufer eine
*anteilige Erstattung* verlangen können, wenn diese Kosten die Zeit vor dem Eigentümerwechsel betreffen.
### Was kannst du tun?
• **Kaufvertrag prüfen**: Im Kaufvertrag sollten Regelungen stehen, wie mit den anteiligen Nebenkosten umzugehen ist. Oft wird dort vereinbart, dass der Verkäufer anteilig für die Betriebskosten bis zum Tag des Eigentumsübergangs aufkommt. Das müsste dann im Rahmen eines
*privaten Ausgleichs* zwischen Verkäufer und Käufer erfolgen.
• **Hausverwaltung informieren**: Weise die Hausverwaltung auf die anteilige Aufteilung hin und bitte um eine Erläuterung, wie die Nebenkosten aufgeteilt werden. Falls keine Splittung möglich ist, kannst du den Verkäufer kontaktieren, um den Ausgleich privat zu regeln.
• **Notar kontaktieren**: Da die Hausverwaltung dem Notar widerspricht, kann es hilfreich sein, erneut Rücksprache mit deinem Notar zu halten, um den Sachverhalt und mögliche Lösungswege zu klären. Möglicherweise gibt es eine Klausel im Vertrag, die den Sachverhalt regelt.
Zusammengefasst: Die Hausverwaltung hat in Bezug auf die
*formale Haftung* gegenüber dem neuen Eigentümer Recht, jedoch musst du für die Zeit vor deinem Eigentumserwerb die Kosten in der Regel nicht tragen, sondern kannst diese vom Verkäufer einfordern.
