Musterbeispiel Stellplatznutzung

Ähnliche Probleme kenne ich vom Wegerecht :
Ich denke nicht an Zuwege zu Hauseingängen, sondern hinter den Gärten in alten Siedlungen, die früher Genossenschaften gehörten, dann aber veräußert wurden.
Ich hörte, dass ein Gewohnheitsrecht erst nach 60 Jahren gegeben ist. Ob es auch hier zutrifft, wäre interessan zu lesen.

Ich habe das Gefühl, dass hier im wesentlichen Anfragen nach Klausurlösungen gestellt werden. Es handelt sich um insoweit typische Formulierungen, wie "unterstellt.... angenommen ....., usw.

Die Rechtslage scheint ziemlich einfach:

Was nicht vertraglich festgehalten wurde, steht auch nicht im Vertrag. Mündliche Nebenabreden (z.B. über eine Nutzung von Stellplatz X durch Mieter der Wohnung Y) dürften schwer zu beweisen sein.

Ggf. könnte so etwas dann anzunehmen sein, wenn es eine klare räumliche Abtrennung der Stellplätze vom öffentlichen Straßenverkehr gibt (gesicherte Zufahrt nur für Mieter, am besten mit Schlüssel, den jeder Mieter mit dem Wohnungsschlüssel bekommen hat oder so).

Ohne vertragliche/schriftliche Zusage ist es in meinen Augen aber nur eine Duldung der Mitnutzung, die natürlich jederzeit aufgehoben werden kann.

Man könnte die feste Übernahme der Stellplätze in den Mietvertrag auch als Vertragsänderung oder -ergänzung ansehen, die dem Mieter angeboten wird - verbunden mit einer Mieterhöhung für das zusätzliche feste Nutzungsrecht. Und diese Vertragsänderung kann er annehmen oder ablehnen (wenn er z.B. gar kein Auto hat), womit es dann bei dem alten Vertrag bleibt.

Jimm - genau solche "Musterfälle", wie sie auch in Jura-Klausuren aufgestellt werden, dürfen hier diskutiert werden. Nur fiktive Fälle, keine konkrete Rechtsberatung. ¹)

Ich hoffe, du hast Studienunterlagen aufmerksamer gelesen als die Gruppenbeschreibung dieser Gruppe.

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¹) Ob sich hinter einem fiktiven Fall ein realer Fall "versteckt", ist nebensächlich. Diskutiert wird nur über den fiktiven Fall, und wenn es dann zu "real" wird, ziehen wir Mods hier auch die Bremse an und stoppen das Ganze. Ist halt so, und darüber gibt es auch keine Diskussionen.

Der Fall ist insofern etwas blöd, als keine Regelung im Mietvertrag existiert. Es lässt sich in der Rechtsprechung folgende Linie herausarbeiten:

liegt eine jahrelang geübte Praxis vor, so gibt es einige Gerichte, die in Kenntnis und Billigung des Vermieters davon ausgehen, dass diese Regelung stillschweigend in den Mietvertrag einbezogen wurde. Diese Argumentation ist aber nicht sehr sauber.

von Gewohnheitsrecht im eigentlichen Sinne würde ich hier nicht sprechen.

im Grundsatz ist leider davon auszugehen, dass wenn der Mietvertrag keine Regelungen enthält, der Mieter nicht zwangsläufig zur Nutzung berechtigt ist. Vom AG gibt es ein Urteil, was sowohl dem alten Vermieter als auch dem neue Erwerber des Mietshauses einräumt, die Nutzung zu untersagen oder nur gegen Entgelt anzubieten. Höchstinstanzliche Urteile habe ich momentan nicht gefunden.

Man mag den Sachverhalt auch ganz anders beurteilen.

Der Grundsatz wird aber wahrscheinlich sein, dass wenn im Mietvertrag nichts geregelt ist, der Vermieter das Nutzungsrecht entsprechend entziehen kann oder auch gegebenenfalls durch eine neue Vereinbarung abändern.

15 Euro fuer einen.Stellplatz und Woanders 50 fuer eine Garage...

entschuldige meinen Beitrag, aber wie Du meinem Lebensalter entnehmen kannst, habe ich mein Staatsexamen vor 37 Jahren abgelegt, und bin seither Anwalt, da erlaube ich mir mal, die Sache vom humorvollen zu nehmen.
Nichts für ungut, jimm

Es handelt sich ja um einen fiktiven, frei erfundenen Fall und so ist auch diese Antwort eine rein fiktive Ansicht und ich verzichte im folgenden auf die stetige Anmerkung das alles nur erfunden ist:

Die Sache mit dem Gewohnheitsrecht ist, so denke ich, eine eher Komplizierte.
Die Rechtssprechung entscheidet hier auch immer sehr unterschiedlich.

Aber selbst für das Gewohnheitsrecht braucht es zwei "Vertragspartner" die sich gegenseitig daran halten. Ein Gewohnheitsrecht an einem Apfelbaum, dessen Früchte man gewohnheitmäßig erntet, hat man gegen den Eigentümers des Baumes und nicht gegenüber des Baumes selbst.
Wird der Baum, auf welche Art und Weise auch immer, veräußert, erlischt auch das Gewohnheitsrecht der Fruchternte an ihm, denn der neue Eigentümer hat selbstverständlich ein Anrecht auf die Früchte seines Baumes.

So verhält es sich wohl auch bei den Parkplätzen.
Wenn der alte Eigentümer die Nutzung der Stellflächen kostenfrei geduldet hat, so bedeutet dies nicht, das nach einem Eigentümerwechsel der neue Eigentümer dies ebenso tun muß. Selbst ein Gewohnheitrecht wird hier nicht ziehen, da man das Recht nicht gegen die Sache sondern gegen den Eigentümer gelten machen muß. Dieser wird nichts von dieser Gewohnheit wissen (wollen) und daher auf seinem verbrieften Eigentumsrecht bestehen.
Mit diesem kann und darf er im Rahmen der Möglichkeiten schalten und walten wie er möchte.

Somit wird es in allerhöchster Wahrscheinlichkeit keinen Anspruch auf die bislang genutzten Stellflächen geben.

Der Mieter hätte sich frühzeitig sein Nutzungsrecht in einem Vertrag (Mietvertrag) sichern müssen.
Da Verkauf nicht Miete bricht, wären dann alle Rechte gewahrt gewesen.

Das Mietrecht, und hier endet Spekulation und Fiktion, kennt kein Gewohnheitsrecht. Aus einer Duldung der Stellplatznutzung ergibt sich keinerlei Anspruch für die Zukunft. So steht es an verschiedensten Stellen geschrieben.

Fragt mal Tante Google nach: mietrecht gewohnheitsrecht stellplatz und ihr werdet fündig.

Im Mietrecht gibt es aber so etwas wie Duldung und jahrelange Übung. Inwieweit sich daraus eine stillschweigende Vertragsänderung ergeben hat, sollte mit dem fiktiven Altvermieter geklärt werden und dann könnte man ggf. mit sehr viel Aufwand und Glück beim fiktiven Neuvermieter ein Recht auf die Stellflächen erwirken. Hier ist es von großem Vorteil wenn die Vorgänge durch glaubhafte Zeugen bestätigt werden.

Gewohnheitsrecht ist es dann, wenn von einer rechtlichen Grundlage auszugehen ist, obwohl kein Vertrag darüber existiert.
Ggf. könnte hier schon von Gewohnheitsrecht ausgegangen werden - der unterschied zum vertraglich zugesicherten Recht ist, dass man dieses "Gewohnheitsrecht" nicht so einfach feststellen und durchsetzen kann. Da hängt es auch viel vom Richter ab, wenn sich beide Parteien nicht einigen können.

Wenn diese gesonderte Einfahrt jetzt auch noch den Hinweis trägt: "Zufahrt nur für Mieter" oder "Mieterparkplatz", so sind das gute Indizien dafür, dass jeder Mieter bei Mietvertragsabschluss davon ausgehen konnte, dass das Recht auf Parken auf den zum Haus gehörenden Parkplätzen Bestandteil des Mietvertrages ist. Gerade, wenn kein Mieter in seinem Vertrag bisher eine Zusatzvereinbarung in seinem Vertrag hatte.

Davon ausgehend würde ich es als gerecht ansehen (gerecht != Recht ), wenn für alte Mietverträge alles bleibt wie bisher: Wenn ein Platz frei ist, darf ein Mieter diesen nutzen und Nichtmieter dürfen ggf. abgeschleppt werden, weil behindernd und im Parkverbot für sie stehend.
Neue Mietverträge können aber durchaus mit zugehörigem festem Stellplatz angeboten werden, und diese neu vermieteten Stellplätze sind dann auch für Altmieter tabu.

Generell kann übrigens ein Vermieter immer eine Vertragsänderung anbieten (auch unabhängig vom eingangs erwähnten Eigentümer- und damit Vertragspartnerwechsel), in der ein Stellplatz fest zugesagt wird (was ja bisher nicht der Fall war) und dafür auch eine zusätzliche Miete verlangen. Wer diese Vertragsänderung nicht annimmt, muss dann auch mit der daraus ggf. folgenden Nutzungseinschränkung leben.

Ansonsten haben das chrissy_michy sehr gut erläutert.

Wie oben bereits chrissy_michy sehr schön ausgeführt haben, ist ein Gewohnheitsrecht auch eine Art Vertrag, der durch Nutzung (durch den Mieter) und Duldung (durch den alten Vermieter) zustande gekommen ist. Hier gibt es einen Vertrauensschutz Seitens des Mieters, dass der Vermieter nicht von heute auf morgen seine Meinung ändert.

Der alte Mieter hätte also eventuell ein rechtliches Problem damit, wenn er sein Eigentum (die Parkplätze auf dem Hof), dass er über Jahre hinweg den Mietern kostenlos überlassen hat, unvermittelt an Fremde vermietet.
Kann er zwar auch machen, aber hier muss er die Interessen der Mieter berücksichtigen und ihnen zumindest ein Vorrecht einräumen (siehe oben: Ergänzung/Änderung zum Mietvertrag).

Da die Parkplätze aber nicht offiziell Bestandteil der Mietverträge sind, muss der neue Eigentümer gar nichts. Er muss weder die kostenlose Nutzung weiter erlauben noch diese Parkplätze exclusiv den Mietern der Wohnung anbieten.
Über diese Parkplätze gibt es keine Nutzungsverträge, in den er mit dem Kauf eingetreten ist. Also kann er problemlos und jederzeit über diesen Teil seines Eigentums Nutzungsverträge abschließen, mit wem er will (auch mit "Fremden").

Ggf. könnte in einer gerichtlichen Auseinandersetzung ein Richter die räumlich abgetrennte Zuordnung des Hofes (und damit auch der Parkplätze) zu dem Mietshaus als Indiz dafür sehen, dass die Nutzung des Hofes und der Parkplätze ausschließlich den Mietern vorbehalten war und damit stillschweigender Vertragsbestandteil der Mietverträge wurde. Ein Schild mit "Parken nur für Mieter des Hauses XY" würde diese Auffassung noch stützen. Darauf müsste man es im Streitfall ankommen lassen

Im positiven Ausgang darf man weiterhin kostenlos die Plätze nutzen und das Urteil darüber ist quasi so etwas wie eine Ergänzung zum Mietvertrag (natürlich nur für die bestehenden - neue Verträge können trotzdem anders gestaltet werden). Im negativen Ausgang kann das Parken auf dem Hof nur noch den Mietern erlaubt werden, die auch für den Parkplatz zahlen (egal, ob diese Parkplatzmieter auch eine Wohnung gemietet haben oder nicht) und die Kosten des Verfahren sind auch noch zu tragen.

Das Klügste wäre in meinen Augen (wie fast immer) eine Einigung zwischen Mietern und Vermieter, die zumindest eine Übergangsfrist und ein Vormiet-Recht für die Wohnungsmieter enthält.

Schreiben Stellplätze in den meisten Fällen für Wohnungen vor ,aber nicht das diese kostenlos sein müssen . Eine Mieterhöhung um 20% sollte eine Einigung nicht in Frage kommen steht ja dem Vermieter sowieso zu nach Neukauf .

Die Stellplätze sind ist eigentlich egal . Es ist eine Fläche für die der Vermieter nun Geld sehen will und dazu ist er auch berechtigt .

Nach meiner Meinung besteht ein Vorrecht für Mieter , aber das könnte durch nicht Anmietung des angebotenen Platzes verwirkt sein . Eine Nachfrage am zuständigen Gemeinde/Statt Amt würde vieles klären .

Ich habe die Beiträge gelesen und dabei keinen über Gemeindlich verlangte Stellplätze gelesen . Aber ich habe den Eindruck : Hoffendlich schreibt Jemand das die Mieter nichts bezahlen brauchen .

Hallo TE,

die nachfrage beim Amt kann durchaus hilfreich sein. Gundstück und Immobilien stehen auch immer unter dem Einfluß von Gemeinde und Stadtverordnungen. So kann es durchaus sein, daß die Kommune festgelegt hat, daß zu jeder Mietpartei eines Wohnhauses ein PKW-Stellplatz vorzuweisen ist. In diesem Fall könnten die Mustermieter ein gewisses Recht auf einen Stellplatz anzeigen.
Ob sich daraus und aus der musterhaften Vorgeschichte ein gewises Anrecht auf einen kostenfreien Stellplatz ableiten läßt, lässt sich im Zweifel nur vor Gericht klären.
Gleiches gilt für den Hinweis auf ein ggf. Schild, daß den Hof als Parkplatz nur für Anwohner kennzeichnet, wie ein Vorschreiber anmerkte.

Da es in dem Beispiel keine direkte schriftliche Vereinbarung gibt, muß man für die Durchsetzung eines kostenfreien Parkrechts alle möglichen anderen Quellen heranziehen.

Ist der Parkraum frei von irgendwelchen Bestimmungen, Bezeugungen oder sonstigen indirekten Nachweisen in Bezug auf die Nutzung für die Musteranwohner, so haben diese nun mal Pech.