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Zwangsversteigerung

März 2024
Nur für Mitglieder
*****een Mann
3.454 Beiträge
Themenersteller 
Zwangsversteigerung
Hallo,

Herr Grün hat ein paar rein theoretische Fragen zu einer Zwangsversteigerung.

Nach § 57a ZVG steht dem neuen Besitzer nach einer Zwangsversteigerung ein Sonderkündigungsrecht zu, was unmittelbar nach einem angemessenen Prüfungszeitraum erfolgen muss. Soweit ich weiß muss dies auch mit einer Begründung (z.B. Eigenbedarf) erfolgen.

Dazu ein paar Fragen:

1. Das theoretische Objekt wäre ein 1-2 Familienhaus. Es wäre offiziell unbekannt ob 1 oder 2 Parteien in dem Haus wohnen würden. Der Käufer würde das ganze Haus gerne als Einfamilienhaus nutzen. Dürfte er beiden Parteien kündigen, falls es zwei wären? In dem Gutachten würde stehen "Einfamilienhaus (evt. 2-Familienhaus). Gäbe es wichtige kriterien wonach er einen der beiden bisherigen Mieter auswählen müsste? Ob der bisherige eigentümer in dem haus wohnen würde, wäre unbekannt.

2. Falls sich der Käufer vorab mit dem Gläubiger auf einen Kauf vor der Versteigerung einigen würde und das Haus somit gar nicht in die offizielle Versteigerung gelangen würde, hätte der Käufer dann trotzdem das Sonderkündigungsrecht oder nur das normale Kündigungsrecht wegen Eigenbedarf?

3. Der Käufer würde theoretisch als 3 köpfige Familie in einer 3 Zimmerwohnung zur Miete wohnen. Wäre unter diesen Umständen ein Eigenbedarf begründbar? Das neue Objekt hätte mehr Wohnfläche, mehr Nutzfläche und einen Garten. Würde es helfen falls der bisherige Vermieter ihm Kündigen würde um den Eigenbedarf zu begründen (neuer Wohnraum wird benötigt) oder reicht der bedarf nach Garten und mehr Wohnfläche?

4. Gibt es noch Tips oder wichtige Infos zu dem Thema?

Vielen Dank schon mal für alle hilfreichen Antworten und die Mühe, die Ihr Euch immer macht.
In Ketten...
Nur für Mitglieder
********Herz Frau
37.514 Beiträge
Mein Tipp wäre, eine Immobilie auf gar keinen Fall ohne anwaltliche Beratung zu ersteigern.
..beschwingt...
Nur für Mitglieder
*****cgn Frau
8.385 Beiträge
In NRW dürfte er acht Jahre nach dem Erwerb keinen Eigenbedarf geltend machen.
März 2024
Nur für Mitglieder
*****een Mann
3.454 Beiträge
Themenersteller 
@***di was genau meinst du? ich weiß von berlin dass man 6 oder 8 jahre warten muss um mit 1j kündigungsfrist eigenbedarf anmelden zu können.

wie ich dich verstehe darf man acht jahre danach kein eigenbedarf anmelden??? ist das nicht eher umgekehrt: erst 8 jahre nach dem kauf? und ich vermute du beziehst dich da auf kauf und nicht zwangsversteigerung?

das theoretische bundesland in dem beispiel wäre übrigens rheinland-pfalz.
Gentle... 2016
Nur für Mitglieder
*******acho Mann
894 Beiträge
Du brauchst wohl wirklich Beratung...
...

mit der "Er-Steigerung" übernimmst Du den oder einen Mietvertrag mit...

die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten... auch und natürlich für Eigenbedarf.

Zu klären ist erst einmal ob der Eigentümer drin wohnt... der ist spätestens nach 3 Monaten raus zu bekommen... Zweangsräumung falls notwendig!

Hin fahren und die Lage checken... mit den Menschen reden... wieso steht das nicht im Gutachten?

Den Mieter, falls einer drin ist würde ich ansprechen ob er bereit ist umzuziehen... falls nicht freiwillig, würde ich ihm Geld anbieten... quasi eine "Umzugsprämie" anbieten... dass muss man in den Gesamtbetrag mit einberechnen... bei der Zwangsversteigerung...

Du musst Dir ja auch ein Limit setzen...

Zwangsversteigerungen müssen vorbereitet werden...

Informationen schaden nicht nur dem, der keine hat...

*zig*
März 2024
Nur für Mitglieder
*****een Mann
3.454 Beiträge
Themenersteller 
hallo gentlemacho,

danke für die ausführliche antwort.

falls es kein theoretischer fall wäre, würde herr grün sich natürlich gründlich informieren und es wären auch noch fast 3 monate bis zu einem theoretischen auktionstermin *zwinker*

zusätzlich würde man ishc ja auch im internet vorab etwas informieren....

bei dem gutachten wäre das problem, dass der gutachter das haus nicht hätte betreten können.... daher wäre es auch nicht klar ob 1 oder 2 parteien in dem haus wohnen....

dass der ersteigerer alle mietverträge übernimmt ist selbstverständlich. aber soweit ich es lesen konnte, hätte man ein sonderkündigungsrecht mit einer frist von 3-9 monaten (abhängig von der mietdauer der mieter).

wichtig wäre noch die frage ob in dem geschilderten beiipiel die kündigung aus eigenbedarf eine realistische chance hätte und ob man beide wohnungen kündigen dürfte um eine große für den eigenbedarf draus zu machen?
Gentle... 2016
Nur für Mitglieder
*******acho Mann
894 Beiträge
Grund für Eigenbedarf...
...

gibt es viele...

falls Deine Frau (theoretisch) Dein Schnarchen nicht aus hält... Extra Schlafzimmer... quasi Gesundheit geht vor... etc. ...

Und, und, und....

1. Termin 7/10 Regelung, die der Gläubiger ziehen kann... ??? Ist das bewusst?

2. Termin 5/10 Regelung... ???

erst beim 3. Termin sind die Wertgrenzen komplett gelöscht...

Zwangsversteigerungen sind vorzubereiten...

Informationen zu sammeln...

Gespräche im Vorfeld zu führen...

Umfeld checken...
Profilbild
Nur für Mitglieder
*********ichy Paar
10.208 Beiträge
Zwangsversteigerung und mögliche günstige Preise hin und her, ich würde mir niemals eine Immobilie antun, von der ich nicht wirklich ALLE Informationen habe.
Und ja, der Kauf sollte in jedem Falle von einem FACHANWALT begleitet werden. Ist der Kaufvertrag erst abgeschlossen und es läuft doof, dann schaust du über Jahre doof aus der Wäsche.
Und Mieter aus einem Mietobjekt zu entfernen ist heutzutage mehr als schwierig und die damit zusammenhängenden Kosten sind unkalkulierbar.

Was dies Sonderkündigungsrecht betrifft, so steht alles wissenswerte hier:
http://www.mietrecht.org/kue … ht-nach-zwangsversteigerung/

Aber nochmal sag dem Imaginären Hr. Grün er möge doch bitte zu Anwalt Dr. Hoch vom Bau gehen und sich ausführlich beraten lassen.
Ein weiterer Tipp ist sich schnellstmöglich um eine das Immobilienrecht umfassende und zahlungswillige Rechtschutzversicherung zu kümmern.
Mit denen hat man es auch nicht immer sooo leicht.

Viel Spaß mit dem Thema Immobilien kaufen, vermieten, und wieder los werden, weils echt kacka laufen kann.
Ich
*******itch
13.518 Beiträge
Erfahrungsgemäß kommt es auch noch drauf an, wie lange der/die Mieter dort wohnen - und von wann der Mietvertrag ist....
Ich hatte mal den Fall, daß das Haus verkauft wurde in dem ich gewohnt habe - und der Käufer konnte es kaum glauben daß ich eine Kündigungsfrist von insgesamt 10 Jahren (2 Jahre laut Vertrag plus 8 Jahre Sonderkündigungsrecht NRW/Ruhrgebiet) hatte *ggg*
Das hatte er sich offensichtlich gaaanz anders vorgestellt - vor Gericht ist er dann auch mit fliegenden Fahnen gescheitert....
Danach hat er dann angefangen mir ne Auszugsprämie anzubieten und gleichzeitig Terror auszuüben....


Die 3 - 9 Monate Frist sind nur bei neueren Mietverträgen und ohne jede Sonderkündigungsfrist anzunehmen - aber Sonderkündigungsfristen sind regional sehr verschieden....
März 2024
Nur für Mitglieder
*****een Mann
3.454 Beiträge
Themenersteller 
@*******ich bei Verkäufen ist das so wie du sagst. Bei einer Zwangsversteigerung greifen diese Klauseln im Vertrag meines Wissens nicht da man ein sonderkündigungsrecht hat. Nur wenn man dieses nicht gleich ausübt gelten die fristen des Mietvertrages
Profilbild
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*********ichy Paar
10.208 Beiträge
Hallöchen,

alles wissenswerte dazu stand im Link.

Auszug:
Bei Wohnraum muss der Ersteher deshalb eine Kündigungsfrist spätestens am dritten Werktag eines Monats mit Ablauf des übernächsten Monats einhalten. Diese Kündigungsfrist besteht unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses, so dass auch ein Mieter, der beispielsweise schon 10 Jahre in der Mietwohnung wohnt, trotzdem mit 3 Monaten Kündigungsfrist gekündigt werden kann (573d Abs. 2 BGB)

Die Frage die bleibt ist: Zieht er aus. Nur wegen einer Kündigung könnte er auf die Idee kommen, einfach nicht zu reagieren. Dann geht die Kündigungs/Räumingsklagegeschichte los. Und das kann dauern... Insbesonder wenn sich bei dem Mieter herausstellt, daß er keinen anderen Wohnraum hat und die Kommune diesen stellen müßte. Es gibt Mieter, die da sehr dickfällig sind. Und bis ein Richter letztlich das Räumkommando schickt.... Und da schmilzt dann schnell das eigene Bankkonto, den klagen kostet.
Und helfen tut's nicht immer, aber dauern....

Also nochmal Fach-Anwalt fragen. Lieber dem im Vorfeld ein paar Hunderter überweisen und man ist auf der sicheren Seite, als diverse 100 Tausende in den Schornstein zu blasen.

Immobilien- und Mietrecht sind ein paar besondere Rechtssachen. Nicht so die ganz leichte Kost.
Vater Staat macht es da besonders den Eigentümern nicht so ganz einfach. Mitunter glaubt man als Eigentümer eines vermieteten Immobilienobjektes ein ganz armes Schwein zu sein, denn viele Rechte hat man ab Unterschrift des Mietvertrages nicht mehr.

Und noch eins: Wer Billig kauft - kauft zweimal.
Wenn die Hütte wirklich sehr günstig ist, dann hat sie eine Macke.
Immobilien in guter Lage und gutem Zustand haben ihren Preis. Die Schnäppchen haben schon die Anderen.
im Urlaub mit Hut
Nur für Mitglieder
*******s_U Mann
961 Beiträge
Es ist eine gute Frage, ob regionale Kündigungsfristen auch im Fall einer Zwangsversteigerung überhaupt greifen. Meiner Meinung nach dürften sie nur dann anwendbar sein, wenn sie das ausdrücklich erwähnen.

Wo finden sich die entsprechenden Landesgesetze eigentlich? Tante G findet dazu nicht viel, aber wahrscheinlich liegt das daran, dass ich die flaschen Suchbegriffe verwende …

Im Zweifel dürfte man genauere Auskünfte vom Zwangsverwalter des betreffenden Objekts bekommen. Zumindest wenn er Anwalt ist, sollte er sich mit dem Recht diesbezüglich auskennen.
März 2024
Nur für Mitglieder
*****een Mann
3.454 Beiträge
Themenersteller 
Herr grüns Rechtschutz würde greifen, wenn der Mieter nicht ausziehen würde. Beratungen im Vorfeld oder Hilfe beim kündigen wäre nicht abgedeckt...

Der Sachverständige vom Gutachten dürfte keinerlei Information wegen der Schweigepflicht geben.

Herr Grün würde versuchen vom Amtsgericht mehr Informationen wie Grundbuchauszug zu erhalten.
im Urlaub mit Hut
Nur für Mitglieder
*******s_U Mann
961 Beiträge
Herr Grün würde versuchen vom Amtsgericht mehr Informationen wie Grundbuchauszug zu erhalten.
Wozu brauche ich für die Klärung der Mietfrage einen Grundbuchauszug?
Dass der Mieter da drinsteht mit seinem Recht, dort zu wohnen, ist ehrlich gesagt so unwahrscheinlich wie sonstwas.
März 2024
Nur für Mitglieder
*****een Mann
3.454 Beiträge
Themenersteller 
im grundbuch würde der eigentümer stehen, mögliche belastungen und generelle rechte. eventuell sogar finanzielle belastungen die zu übernehmen sind.
und wenn man weiß, dass der besitzer und nicht nur mieter in dem haus wohnen würden, dann hätte man weniger probleme bei einer kündigung und diese durchzusetzen
Ich
*******itch
13.518 Beiträge
Es gibt im Mietrecht einen gewaltigen Unterschied ob es sich um ein normales Mehrfamilienhaus oder um ein Einfamilienhaus handelt - da gelten oft tatsächlich kürzere Fristen....
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