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Aufhebungsvertrag Mietobejekt

Halsband
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*******tia Frau
3.094 Beiträge
Themenersteller 
18.06.24 17:34
Aufhebungsvertrag Mietobejekt
Hallo Ihr Lieben.

Nehmen wir mal eine Familie wohnt zur Miete in einem Haus. Das Haus wurde vor knapp 5 Jahren angemietet und es stand damals schon fest, dass das Haus innerhalb der nächsten Jahre verkauft werden soll.
Die Mieter haben zu dem Zeitpunkt schon einen "Kaufwillen" gezeigt. Jahre vergingen und der Eigentümer/Vermieter zeigte keinerlei Interesse die gemietete Immobilie zu veräußern.
Nach 4 Jahren entschied sich die Familie das große DG zu zwei Kinderzimmern umzubauen. Mündliche Absprache mit dem Vermieter und dem besagten Interesse an der Immobilie, stellte das für alle auch kein Problem dar. Gleiches galt für den Umbau des Gartens, der nach einem Jahr in der Immobilie erfolgte.
Nehmen wir an der Eigentümer entscheidet ganz spontan nun doch zu verkaufen und teilt das seinem Mieter, kurz nach dem Umbau des DG mit.
Das Kaufinteresse ist natürlich auch wegen der Umbauten groß, aber der Preis des Eigentümers viel zu hoch. Nehmen wir ebenfalls an, der Eigentümer hätte zusätzlich einen Makler mit dem Verkauf beauftragt und die Mieter sollen bei Kauf auch diesen noch bezahlen.
Das übersteigt die finanziellen Möglichkeiten der Familie und die Immobilie geht in den Verkauf.

Nehmen wir auch an der Makler ist nicht so ganz ehrlich und versucht die Dinge der Familie mit zu verkaufen, obwohl sie nicht zum Haus gehören. Einen 3 Meter großen Stahlwandpool zum Beispiel.
Bei jeder Besichtigung müssen die Mieter klar stellen das gewisse Einbauten ihnen gehören und nicht mit verkauft werden. (Nehmen wir an das eine Kostenübernahme seitens des Eigentümers kurzfristig abgelehnt wurde.)
Der Eigentümer ist nach 6 Monaten so verärgert über die Familie das er mit Eigenbedarf droht und einen Aufhebungsvertrag möchte.
Nehmen wir weiter an das die Familie zu Gesprächen bereit ist und ein Angebot vorlegt (zB. 10000 Euro für die Einbauten und 6000 Euro Abfindung für den vorzeitigen Auszug zum 31.10.2024).Nehmen wir auch an das der Eigentümer sehr unzuverlässig in seinen Aussagen ist und die Familie auf die Zahlung der Summe im Voraus besteht. Eine zweiwöchige Frist wird mitgeliefert und der Eigentümer reagiert nicht.
Einen Tag nach dem Ablauf der Frist entscheidet sich der Eigentümer, doch zu regieren und ein Gegenangebot zu machen. Das Gegenangebot könnte folgendermaßen aussehen: 8000 Euro für die Einbauten, 2500 Euro Abfindung und das in 3 Raten (Ende August/Ende September und die letzte bei Auszug) und nicht als Gesamtzahlung.

Die Familie ist nun sehr skeptisch, da die erste Zahlung erst erfolgen würde, wenn sie schon einen neue Immobilie gefunden haben müsste. Sollte der Eigentümer also einfach nicht zahlen und der Aufhebungsvertrag wäre nichtig, würde die Familie ja das nachsehen haben und müsste weiterhin Miete für das Objekt bezahlen, da die 3-monatige Kündigungsfrist ja schon "durch" wäre bzw. erst später beginnen könnte.
Sie würden also auf den Kosten für die Einbauten sitzen bleiben und müssten umziehen und doppelt Miete zahlen, weil sich der Eigentümer nicht an die Absprache hält.

Was könnte man dieser Familie raten?

Viele liebe Grüße
flagrantia
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**********tlich Mann
447 Beiträge
18.06.24 17:54
Das geht nun schon sehr weit Richtung Rechtsberatung, zu der hier einige berechtigt sind.... In einer solchen Situation kann man nur taktieren und verhandeln. Zieht man nicht aus, kommt irgendwann eine Kündigung. Ob die dann zulässig und begründet ist, muss man im Einzelfall entscheiden. Ohne Hintergrundinformationen ist das schwer zu beurteilen. Ein Vermieter der das Haus geräumt verkaufen möchte, wird dann eine Räumungsklage in Betracht ziehen und man kann im Rahmen dieser schauen, auf was sich der Vermieter einlässt. Dann ist aber der Boden für Verhandlungen unsicher, denn da die sehr zeuer ist, wird der Vermieter nicht happy sein und ggf. die Kosten der Klage vom Vergleichsangebot abziehen. Dann bleibt noch die Möglichkeit sich weiterhin außergerichtlich zu einigen- aber privatschriftliche Verträge haben immer das Problem, dass man sie erst einmal durchsetzen muss, also Mahnbescheid und / oder Klage. Wenn aber der Auszug in der vergifteten Situation eh geplant ist, es aber nur ums Geld geht, kann man den Vertrag auch notariell fassen womit man eine vollstreckbare Urkunde hat und zugleich einen Räumungstitel erwirken bzw. vorbereiten. Alternativ gibt es nur din Vorkassenregelung auf die ich immer bestehen würde. Dabei sollte man auch immer an die Kaution denken, die immer viel Freude bereitet, wenn man die einklagen muss.
Halsband
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*******tia Frau
3.094 Beiträge
Themenersteller 
18.06.24 18:11
Eine Rechtsberatung sollte es auf gar keinen Fall werden. 😅

Die Situation wäre für beide Parteien so nicht gut, hätte für beide Parteien vor und Nachteile.

Mich interessiert da eher so ein Bauchgefühl. In mir würde da ja so das innere trotzige Kind rumhüpfen.
Auf jeden Fall würde ich in diesem hypothetischen Fall mal nicht davon ausgehen, dass der Eigentümer bezahlt. Möglicherweise könnte er ausgewandert sein und die finanziellen Mittel gar nicht haben.
Die Familie hätte dann halt das Nachsehen weil sie ausziehen würden und ihre Einbauten aber dagelassen hätten. Wäre also nur für den Eigentümer gut, weil seine Immobilie dann sicher zu einem festen Termin frei wäre.
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**********tlich Mann
447 Beiträge
18.06.24 18:16
Das ist eine Frage der Vertragsgestaltung. Man kann solche Zahlungen auch durch eine Bürschaft einer Bank absichern und dem Eigentümer klar machen, dass man ohne die nicht auszieht. Wenn er die nicht hergeben will, dann sollte man wohnen bleiben.
ich
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*******umi Mann
688 Beiträge
18.06.24 20:13
gerade gestern den Rat gegeben, bei Mietvertrag lieber zuviel als zuwenig reinschreiben.
Wenn es gut läuft, war es nur etwas Papierverbrauch.

Gibt es außer den mündlichen Zusagen zu den Umbauten noch weitere Beweise, am besten schriftiches in dem fiktiven Fall?
Denn sonst könnte es auch in dieser Ecke Probleme geben. Ich kenne nur MV, bei denen der Vermieter bei Umbauten bei Auszug die Wiederherstellung verlangen kann.
Daß Makler Dinge mit anpreist, die nicht dazugehören, würde mich aber eher kalt lassen. Interessant ist, was im Kaufvertrag beim Notar steht. Und wissentlich fremdes Eigentum verkaufen, würde kaum ein Verkäufer (außer dem Staat, wie schon erlebt).
Ansonsten könnte es hilfreich sein, wenn es jemand gäbe im Umkreis, der sowohl Verkäufer als auch Mieter, allerdings nicht einseitig!!, kennt und als Mediator/Schlichter es versuchen würde, zu vermitteln.
Halsband
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*******tia Frau
3.094 Beiträge
Themenersteller 
18.06.24 21:07
Weitere Beweise? Wie sollten die aussehen? (Stehe da wohl gerade auf der Leitung.😅)
ich
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*******umi Mann
688 Beiträge
18.06.24 21:09
Zitat von *******tia:
„Weitere Beweise? Wie sollten die aussehen? (Stehe da wohl gerade auf der Leitung.😅)
außer schriftlichem zB Nachbarn, Besucher, ..., die es auch gehört haben, daß vom Eigentümer genehmigt
My new bra...
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****k72 Frau
293 Beiträge
18.06.24 21:11
Für die Einbauten würde ich einen Kaufvertrag machen, der ggf. mit Mahnbescheid eingefordert werden kann.
Abfindung evtl. "Abwohnen"; würde ich allerdings auch vertraglich regeln.
Halsband
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*******tia Frau
3.094 Beiträge
Themenersteller 
18.06.24 21:19
Zitat von *******umi:
„außer schriftlichem zB Nachbarn, Besucher, ..., die es auch gehört haben, daß vom Eigentümer genehmigt

Gehen wir im DG mal von "Nein" aus.
Im Garten könnten Chats beweisen das die Familie umbauen durfte.

Generell können wir auch davon ausgehen, dass die Familie ein sehr gut geführtes Übergabeprotokoll hat, da das Mietobjekt deutliche Schäden aufwies.
Halsband
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*******tia Frau
3.094 Beiträge
Themenersteller 
18.06.24 21:23
Zitat von ****k72:
„Für die Einbauten würde ich einen Kaufvertrag machen, der ggf. mit Mahnbescheid eingefordert werden kann.
Abfindung evtl. "Abwohnen"; würde ich allerdings auch vertraglich regeln.

Ich weiß nicht ob man bei "abwohnen" 20 Prozent abziehen kann bzw. sollte, wenn die Einbauten erst zwischen 9 Monaten und 4 Jahren (je nachdem was wann gemacht worden wäre). Das halte ich so rein aus meinem Bauchgefühl für sehr viel Abzug.

Man könnte jetzt auch davon ausgehen, dass der Eigentümer bereits angekündigt hat, keine Verhandlung über seine Bedingungen bei dem Aufhebungsvertrag zuzulassen. Ganz nach dem Motto "Friss oder stirb".
My new bra...
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****k72 Frau
293 Beiträge
18.06.24 21:47
Zitat von *******tia:
„
Zitat von ****k72:
„Für die Einbauten würde ich einen Kaufvertrag machen, der ggf. mit Mahnbescheid eingefordert werden kann.
Abfindung evtl. "Abwohnen"; würde ich allerdings auch vertraglich regeln.

Ich weiß nicht ob man bei "abwohnen" 20 Prozent abziehen kann bzw. sollte, wenn die Einbauten erst zwischen 9 Monaten und 4 Jahren (je nachdem was wann gemacht worden wäre). Das halte ich so rein aus meinem Bauchgefühl für sehr viel Abzug.

Man könnte jetzt auch davon ausgehen, dass der Eigentümer bereits angekündigt hat, keine Verhandlung über seine Bedingungen bei dem Aufhebungsvertrag zuzulassen. Ganz nach dem Motto "Friss oder stirb".

??? Was hat das Abwohnen mit den Einbauten zu tun?
Und welche 20 %?
Halsband
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*******tia Frau
3.094 Beiträge
Themenersteller 
18.06.24 22:42
Wenn man die Materialkosten für die Einbauten von 10000 Euro nimmt und die angebotenen 8000 Euro vom Eigentümer, entsteht eine Differenz von 20 Prozent. Gehen wir davon aus das der Eigentümer diese 8000 Euro anbietet, weil die Familie die Einbauten bzw. das Material ja schließlich auch abgewohnt hat.
Keine Beschreibung angegeben.
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***xy Frau
4.770 Beiträge
18.06.24 23:17
Es gibt Mietverträge, die besagen, daß Umbauten beim Auszug in der Wohnung zu belassen sind. Ich weiß nicht, was in diesem fiktiven Fall drinstehen würde.

Aber warum kündigen die Mieter nicht und wollen diesen aufhebungsvertrag?
Ich
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****z35 Mann
1.413 Beiträge
18.06.24 23:25
Das sind eine ganze Menge recht spezifische Fragen. Ich gehe mal davon aus, dass der Thread recht schnell geschlossen wird, weil das sehr konkret mach einer Einzelfallberatung riecht. Deshalb gerne CM.

Nur soviel vorab, weil ich gerade keine Zeit habe, mich einzudenken: Der Mieter darf Einbauten wieder entfernen, wenn der Vermieter nicht übernehmen will (und entsprechend vergüten).
Halsband
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*******tia Frau
3.094 Beiträge
Themenersteller 
19.06.24 08:05
Warum sollte die Familie kündigen wollen? In diesem fiktiven Fall haben sie ja viel Geld und Zeit in die Immobilie investiert. Und so weit ich weiß, bricht Verkauf ja Miete nicht. Es besteht demnach ein gültiger Mietvertrag.

Die Einbauten könnte die Familie zurück bauen, es würde für sie dann ein finanzieller Verlust entstehen.

Nehmen wir an diese Einbauten würden auch die Gartengestaltung betreffen. Einen neuen Zaun z.b.. Das wertet so eine Immobilie ja durchaus auf und ist für den Eigentümer nicht von Nachteil.
Der finanzielle Schaden der für beide entstehen würde, ist da aus meiner Sicht eigentlich nicht hinnehmbar.
Halsband
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*******tia Frau
3.094 Beiträge
Themenersteller 
19.06.24 08:06
Zitat von ****z35:
„Das sind eine ganze Menge recht spezifische Fragen. Ich gehe mal davon aus, dass der Thread recht schnell geschlossen wird, weil das sehr konkret mach einer Einzelfallberatung riecht. Deshalb gerne CM.

Nur soviel vorab, weil ich gerade keine Zeit habe, mich einzudenken: Der Mieter darf Einbauten wieder entfernen, wenn der Vermieter nicht übernehmen will (und entsprechend vergüten).

Ich hatte eigentlich versucht keine spezifischen Fragen zu stellen. *gruebel*
Halsband
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*******tia Frau
3.094 Beiträge
Themenersteller 
19.06.24 08:12
Zitat von ***xy:
„Es gibt Mietverträge, die besagen, daß Umbauten beim Auszug in der Wohnung zu belassen sind. Ich weiß nicht, was in diesem fiktiven Fall drinstehen würde.

Aber warum kündigen die Mieter nicht und wollen diesen aufhebungsvertrag?

Gehen wir davon aus das es ein Entgegenkommen der Familie ist um ohne Streitigkeiten aus der Sache herauszukommen.
Ein Aufhebungsvertrag hätte nur Nachteile für die Familie. Bis auf die Kosten die sie halt wieder bekommen würden.
In diesem fiktiven Fall würde der Eigentümer aber den Preis deutlich drücken und es so aussehen lassen als wäre er damit schon sehr großzügig.
Das sieht die Familie in diesem fiktivem Fall natürlich anders. Denn die Familie würde auf einem Teil der Kosten sitzen bleiben und müsste eine neue Immobilie finden. Dies wäre ja nochmal mit deutlich mehr Kosten verbunden (höhere Miete, Umzugskosten…). Zu dem ist es ja vielerorts auch ziemlich schwierig eine geeignete Wohnung zu finden.
Keine Beschreibung angegeben.
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***xy Frau
4.770 Beiträge
19.06.24 12:43
Zitat von *******tia:
„
Zitat von ***xy:
„Es gibt Mietverträge, die besagen, daß Umbauten beim Auszug in der Wohnung zu belassen sind. Ich weiß nicht, was in diesem fiktiven Fall drinstehen würde.

Aber warum kündigen die Mieter nicht und wollen diesen aufhebungsvertrag?

Gehen wir davon aus das es ein Entgegenkommen der Familie ist um ohne Streitigkeiten aus der Sache herauszukommen.
Ein Aufhebungsvertrag hätte nur Nachteile für die Familie. Bis auf die Kosten die sie halt wieder bekommen würden.
In diesem fiktiven Fall würde der Eigentümer aber den Preis deutlich drücken und es so aussehen lassen als wäre er damit schon sehr großzügig.
Das sieht die Familie in diesem fiktivem Fall natürlich anders. Denn die Familie würde auf einem Teil der Kosten sitzen bleiben und müsste eine neue Immobilie finden. Dies wäre ja nochmal mit deutlich mehr Kosten verbunden (höhere Miete, Umzugskosten…). Zu dem ist es ja vielerorts auch ziemlich schwierig eine geeignete Wohnung zu finden.

Also Fakt ist nun, daß das Haus dem Vermieter gehört und er in seiner Entscheidung, das Haus zu verkaufen, frei ist, sowohl ob, an wen und zu welchen Bedingungen. Wenn die Familie an einem Kauf interessiert ist, dann muß sie sich darauf einstellen, daß sie mit anderen Kaufinteressenten konkurieren muß, was sogar den Preis noch steigern kann.

Was die Mieter an Einbauten vorgenommen haben, das haben sie auf eigenes Risiko getan (sofern es keinen anderslautenden Vertrag gibt) und sie müssen damit rechnen, im Falle des Auszugs, den alten Zustand wieder herstellen zu müssen (sofern es keinen anderslautenden Vertrag gibt).

Aus "nette Zusagen über den Gartenzaun", ohne etwas schriftliches, sollte man nie bauen. An was sich die Parteien nach 5 Monaten oder 5 Jahren noch erinnern (wollen), ist zu unsicher.

Trixy
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*********lerin Frau
2.266 Beiträge
19.06.24 12:46
Der Ärger ist verständlich, aber wäre es nicht möglich, wenn die Familie und der Vermieter sich trotzdem nochmal zusammensetzen und über einen faireren Kaufpreis verhandeln?
Denn die Familie muss mit Kosten rechnen für den Umzug, die neue Immobilie, den Verlust des Geldes für die Einbauten bzw. für neue Um- und Einbauten in der neuen Immobilie etc.
Der Vermieter wiederum hat jetzt vielleicht verstanden, dass er die Familie nicht schnell und billig loswerden kann und möchte auch irgendwann das Geld durch den Verkauf und nicht jede Menge Ärger und Aufschub.
Klingt für mich nach einem Fall, um sich nochmal - vielleicht zusammen mit einem Vermittler - zusammenzusetzen.
Falls noch nicht passiert, könnte die Familie auch vor dem Gespräch nochmal 1-2 professionelle Einschätzungen über den realistischen Wert der Immobilie einholen.
ich
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*******umi Mann
688 Beiträge
19.06.24 12:53
die Familie hätte bei einem Verkauf eh die besten Karten.
Bekommt sie doch viel mit bei den Besichtigungen und kann diese auch etwas „leiten“, kann damit auch etwas Einfluß nehmen und kann ihr Gebot damit auch anpassen.
Denn der Verkäufermarkt ist momentan Geschichte.
Makler muss da auch nicht zwangsläufig gezahlt werden, wenn unzweifelhaft das Interesse schon vorher bestand vor seiner Beauftragung.
Keine Beschreibung angegeben.
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***xy Frau
4.770 Beiträge
19.06.24 12:55
Zitat von *********lerin:
„...
Falls noch nicht passiert, könnte die Familie auch vor dem Gespräch nochmal 1-2 professionelle Einschätzungen über den realistischen Wert der Immobilie einholen.

Die brauchen den Verkäufer nicht zu interessieren. Für den ist am Ende nur der erzielte preis interessant...und auch sehr professionelle Makler liegen mit ihren Einschätzungen schnell mal 150 000 EUR auseinander (selbst erlebt - und den Auftrag dem mit dem höchsten Preis gegeben und innerhalb von ein paar Wochen verkauft).
Halsband
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*******tia Frau
3.094 Beiträge
Themenersteller 
19.06.24 15:14
Zitat von ***xy:
„
Also Fakt ist nun, daß das Haus dem Vermieter gehört und er in seiner Entscheidung, das Haus zu verkaufen, frei ist, sowohl ob, an wen und zu welchen Bedingungen. Wenn die Familie an einem Kauf interessiert ist, dann muß sie sich darauf einstellen, daß sie mit anderen Kaufinteressenten konkurieren muß, was sogar den Preis noch steigern kann.

Was die Mieter an Einbauten vorgenommen haben, das haben sie auf eigenes Risiko getan (sofern es keinen anderslautenden Vertrag gibt) und sie müssen damit rechnen, im Falle des Auszugs, den alten Zustand wieder herstellen zu müssen (sofern es keinen anderslautenden Vertrag gibt).

Aus "nette Zusagen über den Gartenzaun", ohne etwas schriftliches, sollte man nie bauen. An was sich die Parteien nach 5 Monaten oder 5 Jahren noch erinnern (wollen), ist zu unsicher.

Trixy


Man sollte alles immer schriftlich haben. Absolut.

Nehmen wir an, die Familie hatte ein "Vorkaufsrecht". Der Eigentümer hat aber über den Verkauf über einen Makler die Kosten unnötig in die Höhe getrieben. Weiter können wir annehmen, dass die Immobilie für die Familie zu teuer ist und, selbst bei Kaufinteresse, keine Bank die Finanzierung machen würde.

Das der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen wäre, ist der Familie durchaus bewusst und auch kein Problem. Ich meine aber trotzdem, für alle Beteiligten wäre es einfacher sich zu einigen.
Halsband
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*******tia Frau
3.094 Beiträge
Themenersteller 
19.06.24 15:22
Zitat von *********lerin:
„Der Ärger ist verständlich, aber wäre es nicht möglich, wenn die Familie und der Vermieter sich trotzdem nochmal zusammensetzen und über einen faireren Kaufpreis verhandeln?
Denn die Familie muss mit Kosten rechnen für den Umzug, die neue Immobilie, den Verlust des Geldes für die Einbauten bzw. für neue Um- und Einbauten in der neuen Immobilie etc.
Der Vermieter wiederum hat jetzt vielleicht verstanden, dass er die Familie nicht schnell und billig loswerden kann und möchte auch irgendwann das Geld durch den Verkauf und nicht jede Menge Ärger und Aufschub.
Klingt für mich nach einem Fall, um sich nochmal - vielleicht zusammen mit einem Vermittler - zusammenzusetzen.
Falls noch nicht passiert, könnte die Familie auch vor dem Gespräch nochmal 1-2 professionelle Einschätzungen über den realistischen Wert der Immobilie einholen.

Wie schon gesagt, der Kaufpreis wäre in diesem Fall weit über dem Budget der Familie, auch wenn eine weitere Preisreduzierung erfolgen würde.
Wir können auch annehmen, dass die Immobilie schon vor Einzug der Familie verkauft werden sollte und der Eigentümer im letzten Moment abgesprungen ist. Nehmen wir mal an, dass der Kaufpreis 5 Jahre zuvor nur 2/3 der jetzigen Summe betrug, so halte ich es ganz persönlich, für eine absurde Wertsteigerung (aber das ist nur meine persönliche Empfindung *zwinker* ). Das Haus wäre ja nun 5 Jahre älter und zu dem vermietet.

Die Einbauten können von der Familie problemlos wieder entfernt werden. Ein Verlust wäre es nicht, nur halt viel Arbeit.

Eine Wertermittlung wäre aber in der Tat spannend.
Halsband
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*******tia Frau
3.094 Beiträge
Themenersteller 
19.06.24 15:29
Zitat von *******umi:
„die Familie hätte bei einem Verkauf eh die besten Karten.
Bekommt sie doch viel mit bei den Besichtigungen und kann diese auch etwas „leiten“, kann damit auch etwas Einfluß nehmen und kann ihr Gebot damit auch anpassen.
Denn der Verkäufermarkt ist momentan Geschichte.
Makler muss da auch nicht zwangsläufig gezahlt werden, wenn unzweifelhaft das Interesse schon vorher bestand vor seiner Beauftragung.

Ich könnte mir vorstellen, machen Verkäufer und Makler sind noch nicht in der aktuellen Realität angekommen. Bei einem Einsatz von 4 Prozent, trotz Eigenkapital, ist es für viele sehr schwer zu finanzieren.
Wenn die monatliche Rate für ein Haus doppelt so hoch wäre wie die Vergleichsmieten im Umkreis. ist das sicherlich für viele nicht stemmbar.

Nehmen wir an: Die Familie hatte ihr Interesse an der Immobilie, auch unter Zeugen und mehrmals, beurkundet. Nach mehrmaligem Nachfragen könnte aber ein Verkauf immer wieder verneint worden sein. Auch dies wäre in diesem fiktiven Fall schriftlich nachweisbar.

Ich sehe aber auch einen Makler in so einem Fall als komplett unnötig an. Verursacht für alle ja mehr und vor allem unnötige Kosten. Zumindest wenn seitens des Eigentümers ein ernsthaftes Interesse an einem Verkauf an seine Mieter bestanden hätte.
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****65 Paar
10.852 Beiträge
Gruppen-Mod 
19.06.24 17:17
Ihr Lieben, wie ihr wisst, schließe ich nur sehr ungern einen Thread, aber hier wird es doch zu real.
Deshalb muss ich hier leider schließen.

Grüße
Beba65
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