Wohnungsrecht bei Überlassung und steuerliche Folgen
Hallo, wir diskutieren gerade mehrere fiktive Konstellationen, bei denen es um Wohnungsrecht (kein Nießbrauch) bei Überlassung und um eventuelle steuerliche Folgen u.a. geht.
Hier die fiktiven Varianten:
Die Großmutter (GM) überlässt dem Enkel (E) per Überlassungsvertrag eine Eigentumswohnung (ETW) mit Wohnungsrecht (WR) für sie (kein Nießbrauch, da sie keine Mieteinnahmen zu ihren Gunsten generieren möchte).
Durch den Eintrag des Wohnungsrechtes erspart sich der E Schenkungssteuer, da er somit unter dem Freibetrag bleibt.
Fall 1: Die GM zieht aus der ETW aus und macht von ihrem dinglichen WR keinen Gebrauch mehr und hat auch nicht vor zurück zu ziehen. Somit kann E ja jetzt selbst in die ETW einziehen oder vermieten und die Mieteinnahmen für sich vereinnahmen.
1 a) Für den Fall der Vermietung, ist E verpflichtet seinem Mieter von der Existenz des WR für die GM zu informieren? Kann der Mieter, wenn E ihn nicht informiert, ihm aber kein Schaden entstehen wird, da die GM das WR nicht mehr ausüben wird, trotzdem bei Bekanntwerden des Sachverhaltes den Mietvertrag rückgängig machen bzw. anfechten?
1 b) Kann E bei Vermietung die AfA und alle sonstigen Kosten der Instandhaltung u.a. von der Steuer absetzten?
Fall 2: Die GM hatte die ETW bisher als Nebenwohnsitz genutzt, überlässt jetzt E die Wohnung zur alleinigen Nutzung und gibt den Nebenwohnsitz auf.
2 a) Ergeben sich durch den Tatbestand, dass E jetzt mietfrei in der ETW wohnt weitere steuerlich relevante Schenkungen (z.B. geldwerter Vorteil) oder ähnliches?
Fall 3: Die GM verkauft die selbst bewohnte ETW an E zu einem, um den rechnerischen Wert des Wohnungsrecht, reduzierten Preis. Sie macht von ihrem Wohnungsrecht auch Gebrauch. Um sich abzusichern, dass die ETW nicht in die Erbmasse des E fällt, will Sie sich für den Fall des Vorversterbens von E ein Ankaufsrecht zum Preis des Verkaufspreises an E im Grundbuch eintragen lassen. Bei belegbaren wert steigernden Maßnahmen z. B. bei Sanierung durch den Enkel würde sie diese Kosten auch anteilig oder ggf. auch ganz erstatten (kommt auf den Zeitraum an), falls E verstirbt und sie die ETW zurück kaufen möchte.
3 a) Ist ein solches Konstrukt überhaupt möglich bzw. wie muss es rechtssicher formuliert werden?
3 b) Wird durch so eine vertragliche Rechtseinräumung in irgendeiner Weise ein steuerlich relevanter Vorteil , egal ob ertragssteuerlich oder schenkungssteuerlich geschaffen, z. B. dadurch das E möglicherweise eine Schenkung an die GM vornimmt, da eine eventuelle Wertsteigerung der Immobilie (ohne Sanierung) im Falle des Versterbens von E beim Rückkauf nicht berücksichtigt wird?
Kann das Finanzamt hier irgendwie einen steuerlichen Vorteil von E an die GM annehmen?
Ich bin mal gespannt auf eure Antworten.
