wann beginnt Zehnjahresfrist f steuerfreien Immo-Verkauf ?

Das ist vollkommen egal, weil man die Spekulationsfrist miterbt.

gerade erst den Fall gehabt und deswegen geforscht.
Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem Erwerb durch den Erblasser und da genau dem Notartermin für den Kauf.
Für einen Erben läuft also die Zehnjahresfrist also ab dem damaligen Kauf.
So war mein gefundenes Ergebnis.

Gilt die Spekulationsfrist auch bei "Erwerb" durch Erbschaft?

Ich habe keinen Bock, da jetzt zu suchen - aber nach meinem Verständnis findet beim Erben ein Eigentümerwechsel mit allen Rechten und Pflichten statt. Und dabei fällt ja auch bereits Erbschaftssteuer an - zumindest theoretisch, denn ggf. übersteigt ja der Freibetrag den Wert des Erbes.

Insofern dürfte beim Verkauf einer geerbten Immobilie kein Spekulationsgewinn entstehen - es sei denn, die Immobilie wurde vom Erblasser erst vor weniger als 10 Jahren erworben.

Ansonsten müsste ja auch die Steuer anfallen, wenn bei zwei Erben einer die Immobilie allein übernimmt und den anderen Erben auszahlt (ihm somit also sein Miteigentum "abkauft"). Zumindest könnte dann eine extrem klamme, aber spitzfindige gemeine Gemeinde ... 😉

Für die Spekulationssteuer werden Erblasser und Erben wie eine Person behandelt.

Egal, wann der Erbfall eingetreten ist und wie viele Erben es gibt, für den Beginn der Frist ist immer der Erwerbszeitpunkt durch den Erblasser maßgeblich.

gibt es Unterschiede zwischen bebauten und unbebautem Grundstück dabei?

Für den UNENTGELTLICHEN Erwerb gilt die Besitzdauer des Erblassers hinzu, bei einem ENTGELTLICHEN Erwerb dagegen nicht.
Bedeutet, dass in Erbfällen untersucht / beachtet werden sollte, ob ggf. ein rechnerischer Teil der Immobilie vom Erben entgeltlich erworben wurde (passiert bei zB Erbengemeinschaften gern mal )

@*******ben es spielt keine Rolle, ob b d Grundstück bebaut oder unbebebaut ist, weil ein eventueller Veräußerungsgewinn besteuert wird.

@*******s_HH beim Übergang auf eine Erbengemeinschaft fällt NIE Veräußerungsgewinn an, weil die Erben 1:1 in die Rechtsstellung des Erblassers eintreten. Es kann allerdings sein, dass sich bei der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft für den einen oder anderen Miterben eine Steuerpflicht ergibt, wenn dieser seinen Anteil an der gearbeitet Immobilie veräußert.

Ich würde das gern an einem Beispiel durchspielen:

Verstorbener V vererbt eine Immobilie im Wert von 300.000 €. Er hat diese Immobilie selbst vor 6 Jahren für 150.000 € erworben und außer Erhaltungsaufwand keine wertsteigernden Investitionen getätigt (der Einfachheit halber).
Die drei Erben A, B und C sind die einzigen Erben und erben zu gleichen Teilen.

Fall 1:
Die drei Erben werden gemeinsame Eigentümer zu gleichen Teilen im Grundbuch.
Wenn sie innerhalb der nächsten 4 Jahre verkaufen, fällt eine Steuer auf den Gewinn an, danach nicht mehr, weil die 10 Jahre ab dem letzten Kauf um sind.
So weit,so gut.

Fall 2:
Die Erben B und C verkaufen sofort ihren Anteil an A (lassen sich auszahlen). Da kein sonstiges nennenswertes Erbe vorhanden ist, zahlt A aus seinem Privatvermögen bzw. nimmt dafür Kredit auf.
Hier liegt doch ein Verkauf der Anteile von B und C an A vor, und da vor Ablauf der 10 Jahre müsste dieser steuerpflichtig sein (jeweils ein Gewinn von 50.000 €, wenn wir mal die Kosten außen vor lassen). Richtig?
Behalten sie ihren Teilbesitz noch vier Jahre, bevor sie an A verkaufen, dann wäre es steuerfrei.

Fall 3:
V vererbt zusätzlich Barvermögen über 600.000 €. Jetzt können sich ja A, B und C so einigen, dass A das Haus und B und C jeweils hälftig das Bergvermögen übernehmen. Dann haben Sie ja ihre Hausanteile nicht an A verkauft 😉 und es fällt keine Steuer für einen Teilverkauf an.

Ist das so korrekt?

Fall 1:

Die Erben werden nicht zu gleichen Teil (Bruchteilseigentum), sondern "in Erbengemeinschaft",also Gesamthandseigentum, eingetragen. Das spielt zwar wirtschaftlich erstmal keine Rolle, ist aber juristisch schon ein Unterschied.

Fall 2:

Funktioniert deshalb nicht, weil B und C gerade keine Anteile an der Immobilie haben, sondern Gesamthänder sind. Das bedeutet, dass jedem alles gehört, sie aber nur gemeinsam verfügen können. Juristisch gibt es jetzt 2 Möglichkeiten, nämlich Übertragung der Erbteile auf A, der die Gegenleistung aus eigenen Mitteln leistet, oder Auseinandersetzung der Gemeinschaft, indem jedem Miterben ein Teil des Nachlasses zugeteilt wird.

Die Übertragung der Erbteile kann ggfs. Steuern auslösen, da verweise ich jetzt mal an die Zunft der Steuerberater. Die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft bleibt steuerfrei, weil ja allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft alles gehört.

Es gäbe noch die Möglichkeit, dass die Erbengemeinschaft, also A, B und C, die Immobilie gesmthänderisch an A verkaufen. Der Kaufpreis fiele dann wieder ins Gesamthandsvermögen der Erbengemeinschaft. Hier würden innerhalb der Spekulationsfrist Steuern anfallen. Trotzdem kann diese Vorgehensweise Sinn machen, zum Beispiel weil die Erbengemeinschaft insgesamt Geld benötigt. Auch hier der Verweis an den Steuerberater.

Ahh - wieder was gelernt 😊

Das kannte ich nicht, meine Frau und ich waren z.B. je zu ½ Eigentümer.

Dann erklärt sich der Rest daraus auch logisch.

Danke.

was wäre wenn hier der Kaufpreis eben nur die damaligen 150.000,- Euro wären (unter sich gut verstehenden liebenden Geschwistern)?

Das kommt aufs Finanzamt an ...

@*******Maxx dann habt ihr die Immobilie aber auch nicht gemeinsam geerbt, sondern gemeinsam gekauft....

Ich habe auch nicht vom Veräußerungsgewinn gesprochen, sondern vom (teil-)entgeltlichen Erwerb. Das kann durchaus passieren, z.B. wenn NACH erfolgter Erbauseinandersetzung Miteigentumsanteile zwischen den Erben gegen Ausgleichszahlung verschoben werden. Und das ist jetzt nicht soooo unglaublich selten...

@*******s_HH
Es geht IMMER zunächst alles auf die Erben über . Was danach passiert, kann Spekulationssteuer auslösen. Das hängt einzig von der weiteren Vorgehensweise der Erben ab.

@****z35
Richtig, aber es muss eben auch immer betrachtet werden, dass das, was das Steuerrecht als einheitliche Vorgänge (oder eben genau nicht mehr) ansieht, sich nicht mit dem decken muss, was sich der Durchschnittserbe darunter vorstellt. Die Erbauseinandersetzung ist bekanntlich kein entgeltlicher Erwerb. Abseits davon bestimmte Vorgänge schon. Selbst wenn das für den Durchschnittserben inhaltlich das gleiche ist.

Der Durchschnittserbe verstecht die steuerlichen Feinheiten und juristischen Regeln ohnehin nicht -leider-, denn das würde viele Fehler verhindern. Ich habe da in meiner Berufspraxis schon einiges erlebt ....