Untermietvertrag und Kündigung

Grundsätzlich gelten für die Untervermietung (zwischen Mieter und Untermieter) von Wohnräumen im BGB die gleichen Grundlagen und Fristen wie für Mietverträge (zwischen Eigentümer und Mieter), mit Ausnahme der Kündigung: Ist sie zwischen dem Eigentümer und dem Mieter wirksam, so hat sich auch der Untermieter dieser zu fügen (zur Sicherheit macht eine Kündigung des Mieters an den Untermieter sicher Sinn, dann sollte ggf. die Kündigung des Eigentümers an den Mieter beigefügt sein). Um seitens des Mieters dem Untermieter die möblierten Räume zu (ich unterstelle jetzt mal eine Wohnung, in der der Untermieter nicht seinen Lebensmittelpunk hat --> sog. "vorrübergehende Nutzung", die ggf. vorh. Möblierung ist nur ein Indiz dafür) kündigen, beträgt die Frist - in der Tat - 2 Wochen (zum Monatsende). Ganz gleich, wie lange der Untermietvertrag besteht (er besteht übrigens in jedem Fall, gleich ob in schriftlicher oder anderer Form), solange er noch als "vorrübergehend" bezeichnet werden kann. Die Kündigung bedarf übrigens auch dann der Schriftform, sollte der Untermietvertrag nur mündlich bestehen. Wenn der Untermieter hier eine längere Kündigungsfrist meint haben zu müssen, so müßte diese im Untermietvertrag vereinbart worden sein (in vorrübergehenden Mietverhältnissen können diese Fristen frei vereinbart werden).
Handelt es sich nicht um eine vorrübergehende Nutzung, so muß der Mieter hierfür eine Kündigung einen triftigen Grund (z. B. Eigenbedarf) glaubhaft machen (können), um dem Untermieter überhaupt kündigen zu können. In diesem Fall beträgt die Frist 3 Monate.
Der/die Eigentümer/in hat gegenüber dem Untermieter kein Kündigungsrecht (er/sie ist ja auch nicht sein/e Vertragspartner/in).
Zu prüfen wäre jedoch, was ggf. zwischen Eigentümer und Mieter hinsichtlich der Untervermietung vereinbart wurde (wurde hierzu nichts vereinbart, ist sie grundsätzlich zulässig), wurde vereinbart, dass der Eigentümer im Einzelfall zustimmen muß und dies geschah nicht oder wurde die Untervermietung ausgeschlossen, verhielt sich der Mieter vertragswidrig (und haftet somit für sein Handeln, was auch immer da raus kommen könnte...und welche Fristen dann gelten würden...).

Zur Erlaubnis der Untervermietung:

Prinzipiell gibt es nur sehr wenige Gründe, bei denen ein Hauptvermieter eine teilweise Untervermietung der Wohnung ausschließen darf. Die beiden wichtigsten wären wohl eine Überbelegung der Wohnung oder eine teilweise Nutzungsänderung, weil z.B. der Untermieter ein Gewerbe in seinem Teil der Wohnung betreiben will.

Eine persönliche Ablehnung der Person des Untermieters muss schon sehr handfest sein, um vor Gericht Bestand zu haben.

Der Hauptmieter hat aber dennoch vor einer Untervermietung dies beim Vermieter anzuzeigen (im BGB: er kann die Erlaubnis des Vermieters verlangen).

Generell darf der Vermieter eine teilweise Untervermietung nicht verbieten - eine solche Klausel im Mietvertrag wäre unwirksam.

Wenn auch etwas "offtopic":
Der Eigentümer darf z. B. nicht der Untervermietung an den/die Lebenspartner/in des/der Mieters/Mieterin oder z. B. Angehörigen des Mieters (der z. B. seine Mutter altersbedingt bei sich pflegen möchte und die Wohnung dafür ausreichend Raum bietet) widersprechen. Wie immer macht man sich hier jedoch meist sicher keine Freu(n)de, den Rechtsweg zu gehen. Und eine Vermietung erfolgt ja meist längerfristig...
Uns selbst wurde schon mal die Unterschrift unter einen Mietvertrag (dessen Entwurf uns der Eigentümer 2 Tage zuvor zu unserer Unterschrift zusandte) verweigert, als wir die bloße Frage nach der Untervermietung für die ersten 4 Monate stellten (weil wir die Wohnung zu Mietbeginn noch nicht beziehen konnten), obwohl im Mietvertrag - wenn auch unwirksam - stand, dass der Eigentümer der Untervermietung im Einzelfall zustimmen müsse (was er ja einfach hätte ablehnen können und wir es dann - obwohl vermutlich im Recht - wohl auch nicht gemacht hätten):
Das war eine dieser Fragen, die wir besser einfach nicht gestellt hätten, wenn auch verbunden mit dem o. g. Risiko.
Dies nur, da wir hier Themen eher allgemein besprechen und es zu diesem Punkt sicher einen Bezug für andere Leser gibt, wenn auch vielleicht nicht unmittelbar zum TE.

Nun wieder

Wieso OT?

Gehört schon hierher, denn wenn der Hauptmieter nicht berechtigt war, unterzuvermieten, wäre der Untermietvertrag nichtig.

Er darf eigentlich kaum widersprechen, das habe ich auch geschrieben. Vor allem darf er es nicht pauschal im Vorfeld, zumindest nicht bei einer teilweisen Untervermietung (was natürlich voraussetzt, dass mind. ein 2. Zimmer zur Untervermietung vorhanden ist ).
An einen Lebenspartner wird man wohl kaum untervermieten

Hier ging es offenbar um eine vollständige Unter- oder besser Weitervermietung - und die darf eine Vermieter sehr wohl ablehnen, immer.

Danke für Deine - hier angenehm gewohnte - Genauigkeit:
Klar, wenn einen (Untermiet-)Vertrag über etwas gar nicht wirksam abgeschlossen war und er somit nichtig - wäre, kann`s auch keinen Schutz vor Kündigung (von etwas nicht vorhandenem) geben. Im Streitfall glaube ich jedoch kaum, dass ein Richter auch dann einer Kündigungsfrist < 2 Wochen zustimmen würde (bis zum Prozeß wäre diese sehr wahscheinlich sowieso rum). Aber formal has Du sicher Recht.
Aber - wie Du selbst einräumst - gibt es hier nur wenige Möglichkeiten des Eigentümers, auf ein evtl. Untermietverhältnis Einfluß zu haben, bzw. die Untervermietung wirksam zu verhindern.

Wenn ich z. B. finanzielle Risiken (z. B. die Miete in den letzten 3 Monaten allein zu bezahlen, weil ich dazu gar nicht in der Lage wäre) ausschließen möchte (nicht jedes Paar trennt sich verantwortungsbewußt und fair) oder wenn ich oder ein/e Partner/in einen Teil der Wohnung gewerblich und / oder allein (z. B. das Homeoffice des Untermieters) nutzt oder einer ein Arbeitszimmer (sofern dieses aktuell im Nicht-Eigentum möglich ist, da bin ich gerade nicht 100 %ig sicher) steuerlich geltend machen möchte, spricht einiges für einen Untermietvertrag mit dem Partner. Aber natürlich muß man ihn nicht abschließen.

Im Falle des Untermietvertrages wegen des späteren Einzuges:
Hier hätten wir ja nicht alle Räume vermieten müssen (um in den übrigen schon mal nach und nach das Umzugsgut zu stapeln). Aber auch hier: Danke für Deine präzisen Hinweis, auch auf diesen Aspekt - im Wiederholungsfall - zu achten.

Grundsatzfrage vorweg: Ist die Untervermietung vom eigentlichen Vermieter schriftlich genehmigt worden? Sonst wäre ein evtl vorhandener Vertrag ohne Grundlage....
Ist die Untervermietung möbliert/teilmöbliert (da reicht auch die Mitbenutzung von Küche oder Waschmaschine oder ein einzelner Stuhl)?


Dann ist er gar nicht unbedingt ein Untermieter sondern könnte auch ein - jederzeit rauswerfbarer - Freund oder Bekannter sein...
Angemeldet beim Einwohnermeldeamt zählt gar nix - das kann man ja sogar gegen den Willen bzw ohne das Wissen des Vermieters machen.


Dann gilt diese Frist auch - wenn kein besonderer Grund vorliegt...
Genaugenommen sind es allerdings nicht zwei Wochen, sondern bis zum 15.ten zum Monatsende....
"Wenn die Wohnung, in der Regel ein möbliertes Zimmer, ein Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, und es sich dem Mieter um eine allein stehende Person (also keine Familie) handelt, gibt es bei Beendigung des Mietverhältnisses keinen Mieterschutz § 549 Abs 2 Nr. 2 BGB.
Die Kündigung ist spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig. ( § 573 c Abs 3 BGB). Die Vereinbarung von anderen, insbesondere kürzeren Kündigungsfristen ist mietrechlich untersagt. Entsprechende Vertragsklauseln sind unwirksam. ( § 573 Abs 4 BGB)."
Quelle: http://www.mietrechtslexikon … on2/k2_kuend/k_untermiet.htm


Sofort braucht besonderen Grund - fristgerecht sollte kein Problem sein.


Ersteres zählt nix und zweiteres macht auch nichts....

Danke schön.

Bedarf die Genehmigung der Schriftform? Meines Wissens nicht. Und prinzipiell besteht auch ein Rechtsanspruch auf diese Erlaubnis durch den Vermieter.

Sicher ist was schriftliches klarer nachweisbar, aber hier dürfte eher der Vermieter in der Pflicht sein nachzuweisen, mit welchen besonderen Gründen er diese spezielle Untervermietung abgelehnt hat (denn pauschal darf er es nicht).

In der Regel ist auch eine Belegungsänderung dem Vermieter anzuzeigen. Ist meist Bestandteil des Mietvertrages, vor allem dann, wenn bestimmte Nebenkosten nach Belegung abgerechnet werden (z.B oft üblich bei Müllgebühren).

Nein, das ist ein Problem. Oder eigentlich doch nicht, weil ohnehin nicht möglich.
Die Hauseigentümerin (aka Hauptvermieterin) hat mangels Vertragsverhältnis gar kein Kündigungsrecht gegenüber dem Untermieter.

Kündigen kann nur der Hauptmieter, und auch der braucht einen besonderen Grund dafür.

Und wenn wir mal annehmen, das es keinen Hauptmieter gibt, sondern nur einen Eigentümer, der da auch wohnt?

Wenn es keinen Hauptmieter gibt, kann es auch keinen Untermieter geben

Muß in dem Falle nicht eher der Mieter nachweisen daß er gefragt hat? Sonst könnte man ja einfach nicht fragen und dann später sagen der Vermieter hätte ja nicht ablehnen dürfen...
So wie ich das Gesetz verstehe muß der Vermieter aber vorher gefragt werden...

Der Mieter, der einen Teil seiner Wohnung untervermieten will, muss nicht fragen, ob er vermieten darf (denn prinzipiell darf er, und das darf auch nicht im Mietvertrag ausgeschlossen werden).
Er kann diese Erlaubnis verlangen. In diesem Punkt präzisiert der § 553 den § 540 (Gebrauchsüberlassung an Dritte bei Mietsachen allegemein) für Wohnraum. Er muss also nicht fragen, sondern fordern.
Es reicht also m.E. aus, dass der Mieter nachweisen kann, dass er die geplante Untervermietung dem Vermieter angezeigt und damit die Erlaubnis dazu eingefordert hat. Hier obliegt es dann dem Vermieter, entsprechend zu reagieren und angemessene Gründe für die Ablehnung zu benennen.

Okay- nehmen wir an, jemand bewohnt sein klein Häusle und möchte ein Zimmerchen vermieten, ohne sich lange Festzulegen.

Wie nennt sich das denn? An den rein theoretischen Fall dachte ich

Zimmervermietung?

Ne Wohnung ist es ja auch nicht....

Du meinst, der Eigentümer vermietet Zimmer im eigenen Haus oder in der Eigentumswohnung?
Dann ist es die Vermietung von Wohnraum (es muss ja keine abgeschlossene Wohnung sein). Aber keine Untervermietung, weil kein Mietvertrag darüber steht.

Und hier greifen meines Wissens alle Vorgaben wie bei einem normalen Wohungsmietvertrag, incl. der da vorgesehenen Kündigungsfristen und Kündigungsgründe - wenn der Wohnraum nicht nur vorübergehend vermietet wird.

Wenn also der Mieter der Wohnräume nicht gravierend gegen (gültige) Vereinbarungen im Mietvertrag verstoßen hat, nicht mit mehr als 2 Monatsmieten im Rückstand ist und der Vermieter keinen Eigenbedarf begründen kann, sehe ich keine Möglichkeit, den Mieter gegen seinen Willen aus dem Haus zu bekommen.

Es gibt allerdings eine Ausnahme:
Wenn der vermietete Wohnraum Bestandteil der vom Eigentümer selbst genutzten Wohnung ist und überwiegend von ihm mit Möbeln ausgestattet ist (und der Mieter diese Räume nicht zusammen mit seiner Familie oder einer anderen Haushaltsgemeinschaft nutzt) - also quasi das "möblierte Zimmer für Junggesellen oder junge, alleinstehende Damen" - ja, dann greift der Mieterschutz aus dem BGB nicht bzw. nur sehr eingeschränkt.