Mieterhöhung als neuer Eigentümer

OK, der neue Eigentümer wird dies erst tatsächlich, wenn er im Grundbuch steht.

Ich weiß nicht, wie schnell so etwas heute geht. Ich hab vor 20 Jahren das letzte Mal eine Immobilie gekauft - und da dauerte es fast 2 Jahre, bis ich im Grundbuch stand.

Deshalb vereinbart man ja in der Regel im Kaufvertrag, dass der Verkäufer (alter Eigentümer) mit dem Kaufabschluss (Vertrag, Zahlung des Kaufpreises) alle Rechte und Pflichten an den Käufer (neuer Eigentümer) überträgt bzw. abtritt.

So etwas soll bei Frau M im Kaufvertrag auch vereinbart worden sein.

Die Mieterhöhung selbst ist auch moderat, soll durchaus angemessen sein, weil seit vielen Jahren keine Anpassung mehr an die allg. Preissteigerung erfolgt ist.

Jepp, alle Rechte und Pflichten gehen mit der Auflassungsvormerkung und der vollständigen Bezahlung der Kaufsumme auf den neuen Eigentümer über - so sollen es beide Seiten im (notariellen) Kaufvertrag vereinbart haben.

Damit dürfte doch der neue Eigentümer (auch wenn noch nicht im Grundbuch stehend) in vollem Umfang handlungsfähig sein - denn der alte Eigentümer hat ja ab dem genannten Zeitpunkt alle seine Rechte und Ansprüche an den neuen abgetreten.

Ja, es war in Brandenburg - aber ich kenne es auch noch von Mitte der 90er in Sachsen.

Wobei ich mir immer noch vorstellen kann, dass da heute Monate ins Land gehen, bis die Umschreibung erfolgt ist.

Gehen wir einmal davon aus, die Mieter wurden über den Verkauf informiert und der neue Eigentümer bekannt gegeben (z.B. durch Mitteilung über das neue Mietkonto).

Mich verwundert immer wieder dieser rechtsunsichere Raum zwischen Kauf/Verkauf und rechtlichem Eigentümerwechsel. In dieser Zeit können Dinge passieren, die zumindest beim Kauf von keiner Seite so gewollt waren, die aber rechtlich einwandfrei sind.

Ich schweife jetzt ein wenig ab - aber mir ist aus den 90ern ein Fall bekannt, in dem eine Mutter ihrem Sohn ein Mehrfamilienhaus schenkte. Im Schenkungsvertrag festgehalten wurde, dass der Sohn bereits vor der Eigentumsumtragung das Haus auch belasten darf und die Mutter erklärt, dabei alle eventuell von ihr erforderlichen Schritte zu tun.

Als der Sohn das Haus für die Umschuldung eines Firmenkredits seiner Baufirma beleihen wollte (über ein Jahr später, er hatte mit dieser Firma einiges am Haus investiert), war er immer noch nicht im Grundbuch eingetragen und die Mutter verweigerte die Zustimmung.

Es wurde ja (wie meiner Meinung nach allgemein üblich) im Notarvertrag vereinbart, dass mit der notariellen Auflassungsvormerkung und der Zahlung des kompletten Kaufpreises (i.d.R. auf Notar-Anderkonto) alle Rechte und Pflichten vom Verkäufer auf den Erwerber abgetreten werden.

Um es abzurunden: AG Ludwigsburg, 5 C 625/13
Ein Mieterhöhungsverlangen ist nur rechtwirksam durch den Eigentümer. Die allgemeine Übertragung aller Rechte und Pflichten durch eine entsprechende Klausel im Kaufvertrag vor der Eigentumseintragung im Grundbuch ist nicht ausreichend. Möglich wäre so eine Mieterhöhung vor Eigentumseintragung nur mit expliziter Vollmacht des alten Eigentümers.

Merke: "alle" heißt nicht immer "alle"!
Nicht einmal, wenn es prinzipiell möglich wäre und in einem notariellen Vertrag so festgehalten wird.

Leider finde ich das Urteil nirgends (kostenlos) im Volltext.

Sonst könnte man sicher auch noch mehr zu den Entscheidungsgründen sagen.

Andererseits finde ich persönlich die Klage gegen die Mieterhöhung durch die Mieter auch sehr fragwürdig.

Sicher kann man sich überlegen: "Oups, da müssen wir dem neuen Eigentümer gleich mal zeigen, wo hier der Hammer hängt." Aber für ein gutes Mieter-Vermieter-Verhältnis trägt das sicher nicht bei, und die Mieterhöhung bekommt man damit auch nur bestenfalls ein paar Wochen aufgeschoben.
Und wenn der Vermieter die "harte" Tour fährt, sitzt er auch am längeren Hebel - vor allem, wenn es ein Gebiet ist, in dem man Wohnungen immer wieder relativ leicht vermietet bekommt.

Ob sich also die Mieter mit dieser Klage nicht doch eher einen Bärendienst erwiesen haben ... ?